专项债收储土地重启 政策明确助力市场调整

9月金融发布会、10月财政发布会和住建部会议均提及允许专项债用于土地储备。11月11日，自然资源部发文进一步明确了土储专项债的基本要素，包括实施主体、收购范围、收购价格、供应限制等。土储专项债曾在2017-2019年间发行，后被叫停。此次土储专项债在地产去库存和地方化债的背景下重启，旨在改善专项债缺项目的问题，支持地方土储工作，并与保障房等三大工程建设相配合，减少土地供应以推动稳房价，同时促进城投等企业资金回笼，改善流动性。实操中还需考虑严控增量和地产惯性下的收支平衡问题，关注后续土储专项债的发行规模、节奏和资金落实进展。11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确土储专项债的相关内容。实施主体为纳入名录管理的土地储备机构，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。收购基础价格为市场评估价和企业土地成本孰低值，相关部门集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致，报市县政府批准确认。收回土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%，用于民生领域和实体经济项目的除外。土储专项债诞生于防范地方债务风险的大背景下。起初，土储中心可以用储备土地做抵押向银行、信托等金融机构贷款，但随后融资监管趋严。2012年国土资源部等四部门联合发文，提出建立土地储备机构名录，土地储备机构融资应纳入地方政府性债务统一管理。2016年2月，财综[2016]4号文要求全面清理现有土地储备机构，剥离城投平台土地收储职能，仅由纳入名录管理的土地储备机构承担土储工作。自2016年起，土地储备资金由财政预算安排和地方债筹集，土储中心不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。2017年6月，财政部、国土资源部联合发文，允许发行土地储备专项债，以对应项目的土地出让收入偿还。

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