存量房贷又有新利好 利率调整更灵活

从11月1日起，房贷定价规则迎来新变化。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等国有六大行发布公告，宣布将从11月1日起陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。人民银行将不再统一调整存量房贷利率。对于以浮动利率即LPR加减点报价的存量个人房贷，如果其利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值。调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。全国新发放个人房贷利率平均加点值由人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上LPR均值确定。若所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于该下限。如何判断存量房贷利率加点值是否能够调整？可以通过比较贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP来决定。如果贷款的LPR加点值较高，则可申请将其下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。例如，假设某贷款利率为LPR-20BP，而人行最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到对应季度（7-9月）公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP，贷款加点值为-20BP，高于-22BP，因此可以申请下调至-22BP，下调后贷款利率为LPR-22BP。此外，新的定价机制还取消了重定价日周期最短一年的限制。LPR按月发布，新发放房贷以最近的LPR为准，但此前存量房贷的重定价周期都为一年。这意味着，即使一年内LPR多次调整，存量房贷利率也不能及时随之调整，必须等满一年才能变动，导致新老房贷利差较大。根据中国人民银行于今年9月发布的公告，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。除了国有银行之外，其他商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求即将正式落地。

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